商品房预售资金监管业务知识问答

发布:2016年12月31日 来源:连云港市住房局

  

    什么是商品房预售资金?

 

    商品房预售资金是指房地产开发企业预售商品房时,购房人按照商品房买卖合同约定支付的所有购房款,包括首付款、按揭贷款、分期款、尾款等。

 

    什么是商品房预售资金监管?

 

    商品房预售资金监管是指由预售资金监管机构对新建商品房(不包括保障性住房)从取得预售许可证开始到房屋办理初始登记期间,对购房人向房地产开发企业支付的预售房款及开发企业利用在建工程抵押贷款和其它方式利用项目资源融得的资金等实施政府监管,确保预售资金专项用于项目建设。

 

    由房地产开发企业预售的商品房用于政府及各类企业作为征收安置房用途的,其预售资金纳入监管。

 

    为什么要实施商品房预售资金监管?

 

    对商品房预售资金实施政府监管是为了确保预售资金用于开发项目建设,防止资金被开发企业挪作他用,促进工程顺利竣工,维护购房人的切身利益,促进房地产市场健康稳定发展。

 

    我市市区商品房预售资金监管的依据是什么?

 

    1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》;

 

    2. 住建部《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号);

 

    3. 住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号);

 

    4. 《连云港市市区商品房预售资金监管办法》(连政规发[2014]5号);

 

    5. 《连云港市市区商品房预售资金监管实施细则》(连住房规发[2016]1号)。

 

    什么是A、B、C三级监管账户管理体系?

 

    A账户是指监管机构在商业银行开设的监管账户,每家银行只开设一个A账户。

 

    B账户是指开发企业在商业银行网点开设的监管账户,每个预售许可证只可开设一个B账户,多个预售证可使用一个B账户。一家商业银行开设的多个B账户对应该行唯一的A账户,所有B账户的资金应做到实时或每个工作日结束前归集到A账户,B账户应做到当日清零。

 

    C账户是指监管机构在商业银行开设的专门存储跨行按揭贷款的监管账户,每家银行只开设一个C账户。

 

    如何保证商品房预售资金全额缴存进监管账户?

 

    1.市住房局采取将首付款缴存与《商品房买卖合同》相绑定的做法提高首付款缴存率。购房人必须将不低于20%的购房首付款凭缴款通知单足额缴存至开发企业商品房预售资金监管账户(B账户)后,才能打印《商品房买卖合同》。

 

    2. 监管机构依据产权部门提供的按揭办结数据及银行提供的贷款放款数据,及时向开发企业催缴贷款,对缴存不及时的开发企业采取停用款、约谈、下整改通知书、停网等措施保证贷款及时足额缴存到位。

 

    商品房预售资金在使用上如何分类?

 

    开发企业缴存至监管账户的预售资金按用途分为重点监管资金、一般监管资金、特殊监管资金三类。

 

    什么叫重点监管资金?

 

    重点监管资金是指监管项目取得房屋初始登记前所需的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设工程等费用总和;重点监管资金设定标准为工程造价及相关配套费用的120%。

 

    重点监管资金如何申请使用?

 

    重点监管资金使用时由监管机构依据备案的施工合同直接拨付至工程施工、设备安装、材料供应等用款单位,确保商品房预售资金用于项目建设。

 

    重点监管资金严格按照工程进度和合同支付条款进行审批拨付,不符合规定的,不予拨付。

 

    重点监管资金拨付的工程进度要求是什么?

 

    1. 单位工程建成层数达到规划设计总层数一半,使用资金额度不超过重点监管资金的30%;

 

    2. 单位工程主体结构封顶,累计使用资金额度不超过重点监管资金的60%;

 

    3. 单位工程竣工验收,累计使用资金额度不超过重点监管资金的80%;

 

    4. 监管项目办理商品房初始登记,累计使用资金额度不超过重点监管资金的95%;

 

    5. 监管项目终止资金监管后,监管账户剩余资金可一次性划转至开发企业。

 

    什么叫一般监管资金?

 

    一般监管资金是指超过重点监管资金额度以外的资金。一般监管资金由房地产开发企业通过监管系统随时申请使用,但应当优先用于监管项目建设。开发企业可任选一般资金的支付方式。

 

    方式一:重点监管资金已蓄满,一般资金有余额的开发项目,开发企业可按照目前一般资金的使用规定,提供用款证明材料,审批一般资金。当一般资金无余额时,开发企业可从特殊资金中按照使用规定申请税金、银行贷款本息、企业备用金。

 

    方式二:重点监管资金已蓄满,一般资金有余额的开发项目,开发企业可无需提供用款证明材料,随时申请一般资金至开发企业一般账户,由开发企业自由支配资金。同时取消该项目的特殊资金申请资格,只审批该项目的重点监管资金。

 

    一般监管资金运用方式以一个预售证项目为申请单位。选择方式二的项目不得再变更为方式一。

 

    选择方式二的项目在留存重点监管资金时,按照申请项目剩余进度核算留存资金,若申请项目剩余进度应留存的重点监管资金不足的,须从本次申请的其他楼栋的一般监管资金中扣除。

 

    什么叫特殊监管资金?

 

    特殊监管资金是指当重点监管资金未达到设定额度时,可以与重点监管资金同期支出的,专项支付开发企业贷款本息、税金、备用金的资金。其中:

 

    贷款本息按照不超过销售额的30%审批使用;

 

    税金按照不超过实际缴存额的10%审批使用;

 

    备用金可用额度为实际缴存额的5%,且每月可申请使用的最高限额为100万元,超出部分可滚动至后续月份使用。

 

    什么叫预售资金差别化管理?

 

    预售资金差别化管理是根据我局评选出的信用考评等级为A类的房地产开发企业,实施的相对宽松的监管模式。主要做法是:

 

    1.重点监管资金标准由原来的120%降为105%;

 

    2. 重点资金的拨付使用不再按进度节点要求拨付,可依据合同支付条款拨付,但房屋销售后期,需留足工程质量保证金;

 

    3. 对申请商业银行(不含其它融资机构)的贷款本息还款额度,可按借款合同的支付条款审批拨付;

 

    4. 对备用金的使用额度结合缴存金额及账户余额由原来的30万元调整为50万元-100万元。

 

    信用等级A级企业,年度内出现违规行为的,将立即取消上述差别化管理资格。

 

 

 

 

 

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